Vamos conhecer todas as etapas da emissão de novas cotas , a subscrição dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs)
O objetivo é entender o cronograma completo de uma assinatura, que passa, invariavelmente, pelas seguintes etapas:
- Direito de Preferência;
- Proporção de Preferência;
- Período de Preferência;
- Negociação de Direitos de Preferência;
- Exercer os direitos de preferência;
- Direito de Sobras;
- Oferta publica;
- Montante Adicional
Você vai aprender como funciona cada etapa, o que precisa fazer, os pontos de atenção, os direitos e deveres de quem possui cotas de um FII que pretende ampliar o patrimônio.
Direito de Preferência
O direito de preferência ocorre o cotista possui cotas do fundo na base de dados da assinatura e, assim, conquista o direito de adquirir as novas cotas pelo preço previsto na emissão.
Aquié importante ficar atento à data-base, ou seja, o dia que é considerado para a contabilização dos cotistas.
Quem tiver cota do fundo na base de dados poderá participar da assinatura das novas cotas, ou seja, têm direito de preferência.
Assim é importante verificar qual a base de dados da emissão de novas cotas.
É na base de dados que o fundo vai olhar quem é cotista para dar direito de preferência para o investidor.
Por exemplo, o MXRF11 está com a 7ª emissão de cotas em aberto e o data base é dia 09 de março. Quem terminar o dia com cotas terá direito de preferência.
Proporção de Preferência
O número de cotas disponíveis para aquisição na assinatura depende da proporção de preferência, ou a proporção de direitos de preferência que serão oferecidos aos cotistas.
No nosso exemplo, do MXRF11, a proporção de preferência é de 0,25 direitos por cota, ou seja 25%. Assim, um investidor que tiver na base de dados 100 cotas terá direito de subscrever 25 novas cotas.
Caso o valor da proporção seja fracionado, o ajuste é feito para baixo. Assim, considerando ainda o exemplo do MXRF11, o investidor que possui 10 cotas, terá direito a 2 cotas (arredondamento, para baixo, de 2,5 cotas).
Período de preferência
O período de preferência é o prazo que o cotista tem para exercer o direito de adquirir as novas cotas disponíveis na assinatura.
É um período para você exercer seus direitos ou até mesmo negociar esses direitos, quando há abertura para negociação
A maioria das emissões não permite a negociação dos direitos, ou restringe para transações somente via o assinante e restrita aos cotistas.
No período de preferência, o cotista recebe um código (geralmente com final 12 ou 13, por exemplo MXRF12 ou MXRF13) com o número de cotas que pode ser embarcado, ou seja, utilizado para adquirir as novas cotas.
Caso o investidor não exerça os direitos até o prazo final do período de preferência, o direito é cancelado, sem nenhum ressarcimento ao cotista. Como veremos, essas cotas não subscritas irão compor as sobras.
Período de Negociação
O período de negociação acontece dentro do período de preferência.
Neste período, o investidor pode entrar no Home Broker e comprar direitos de outras pessoas ou vender os seus direitos caso seja cotista do fundo que fará a subscrição.
O investidor tem a liberdade de comprar mais direito, vender os seus direitos. Se você não for cotista do fundo, ou seja, não recebeu o direito de preferência pode comprar de outra pessoa.
A negociação nada mais é do que você conseguir comprar e vender direitos e ele acontece dentro do período de preferência.
Se você comprar direitos aqui, você precisa solicitar à corretora que quer exercer os direitos. Não adianta só comprar se você só comprar e não exercer os direitos conforme desaparecem quando acaba o período de preferência.
Vale lembrar que as assinaturas com Oferta Restrita não possibilitam negociação de direitos com os investidores em geral. Geralmente não abrem negociação ou restringem os negócios somente entre os cotistas do fundo.
Como exercer os Direitos de Preferência
Para exercer os direitos de preferência é necessário que o cotista informe à sua corretora o interesse em adquirir as novas cotas.
O contato com a corretora deve ser feito via aplicativo, site ou e-mail ou telefone, conforme orientações de cada instituição.
Geralmente essas análises são realizadas eletronicamente, via site ou aplicativo.
O cotista deve informar a quantidade de cotas que deseja exercer. Não é obrigatório subscrever todas as cotas a que tem direito. Pode ser numero inferior.
O contato com a corretora deve ser feito durante o período de preferência.
Direito de Sobras
Não é todos os cotistas com direitos de preferência que participam da assinatura.
Os direitos não utilizados por esses cotistas compõem o que chamamos de Sobras de Subscrição .
Essas sobras são distribuídas entre os cotistas que exercem o direito de preferência em proporção definida pelo fundo.
Assim, quem participou da preferência terá oportunidade de comprar mais cotas na emissão.
Esses investidores vão receber uma nova quantidade de direitos de preferência e poderão adquirir mais cotas até o prazo final e de exercício dos direitos de sobras.
Para efetivar a compra de novas cotas também será necessário informar à corretora.
Importante ressaltar que só participam das obras, os investidores que exercem os direitos de preferência.
Se não participar da preferência, não participar das obras.
Mais sobras e ofertas publicas
E se sobrarem cotas após o período de exercício do direito de sobras?
Uma opção é ir para oferta pública. Neste cenário, os cotistas e investidores pessoas físicas conseguiriam participar. No entanto, em alguns casos, essa fase é restrita aos investidores profissionais.
Neste quadro pode haver duas limitações:
- Da corretora: nesta fase é preciso verificar se a sua corretora vai participar da oferta;
- Investimento mínimo: em algumas situações o fundo impõe um valor mínimo de investimento.
Como aqui não tem direito de preferência, então você pode pedir quantas cotas quiser. Porem, o pedido poderá ser atendido integralmente, parcialmente ou não ser atendido.
A reserva, geralmente, tem que acompanhar o investimento mínimo.
Montante adicional
Vamos falar da próxima etapa, as sobras dentro das sobras.
Algumas emissões podem ter um montante adicional, ou seja, essencialmente é o que sobrou daqui.
Na oferta publicada provavelmente não vai ser todo o mundo que vai exercer os seus direitos. Assim, vai sobrar alguma coisa aqui do período de sobras.
Então isso pode ir para o montante adicional.
Ele funciona praticamente da mesma forma que a oferta pública.
O investidor solicita um determinado quantitativo de cotas, no entanto, o número de cotas que serão disponibilizados depende de quanto sobrou.
Importante ressaltar que período de sobras e período de liberação do montante adicional acontecem simultaneamente. Quem faz o pedido de sobras e quer participar do montante adicional deve fazer os pedidos de uma vez.
Se esperar acabar as obras, corre o risco de perder o montante adicional
Na oferta restrita somente o investidor profissional consegue participar.
Lembrando que para ser investidor profissional é necessário ter pelo menos R$ 10 milhões investidos ou possuir certificações necessárias para ser classificado como investidor profissional.
Então basicamente a rota de uma pessoa física nas assinaturas acaba aqui no montante adicional.
Então fique atento, desde a base de dados, direitos de preferência, exercício da preferência, direito de sobras e montagem adicional.
