Tipos de Fundos Imobiliários: 4 opções para investir

Conheça as características dos quatro Tipos de FIIs (Tijolos, Papéis, de Desenvolvimento e em outros Fundos)

A definição pelo investimento em Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) passa também por conhecer as opções disponíveis. Antes de definir em qual fundo aplicar os recursos é preciso entender quais são os tipos, as suas características e assim definir qual tem mais potencial de gerar rendimentos

Respeitando as características de cada FII, a atuação ocorre em diversos nichos de mercado e que, a priori, são divididos em fundos de “papel”, de “tijolo” e os chamados híbridos, ou seja, possuem na carteira investimentos as duas opções.

Tipos de Fundos Imobiliários: Tijolo e Papel

Exemplos de FII tipo Tijolo são os vinculados ao Desenvolvimento Imobiliário, Shoppings, Lajes Corporativas, Galpões Industriais, Hotéis, área Educacional, Hospitais, Agências Bancárias, Compra e Venda de Imóveis.

Já para s FII tipo Papel atuam em investimentos em outros fundos, Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário.

A partir do entendimento dos conceitos de FII de Papel e de Tijolo, podemos ampliar fazer uma subdivisão e incluir os Fundos de Desenvolvimento e os Fundos dos Fundos (FOFs).

Assim,  consideramos quatro tipos de fundos imobiliários:

  • Fundos de Tijolos
  • Fundos de Papéis
  • Fundos de Desenvolvimento
  • Fundos de Fundos

Vamos conhecer cada um deles!

Fundo de Tijolos: renda vem do aluguel de imóveis

Tipos de Fundos Imobiliários Tijolo

A primeira opção que apresentamos são os chamados fundos de tijolos,  que investem na construção e na aquisição de imóveis com foco na locação. O objetivo é a geração de renda mensal.

Com certeza esse é um dos investimentos imobiliários mais procurados pelos investidores principalmente pela valorização da cota e pela distribuição dos lucros mensais que são os dividendos, os famosos aluguéis.

São os fundos mais tangíveis do mercado e eles podem investir em diferentes setores como shoppings, agências bancárias, galpões, lajes corporativas, apartamentos, salas comerciais, universidades e hospitais.

O principal ponto negativo desse fundo é o risco do imóvel ficar desocupado. No mercado de FIIs esse parâmetro é chamado de taxa de vacância, ou seja, o percentual dos imóveis que sem locatários e, portanto, não gerando aluguéis.

No entanto, como a maioria desses fundos têm uma boa diversificação de ativos esse risco é diluído se a sua estratégia de investir em fundos imobiliários foi obter renda mensal através dos aluguéis e também obter uma possível valorização das cotas possivelmente esse fundo é indicado pra você.

Fundos de Papéis: caminho para os Recebíveis

Tipo de Fundo Imobiliário Papel

O segundo tipo de fundos imobiliário são de papel, ou seja, que investem em títulos de renda fixa associados ao mercado imobiliário. Normalmente, esse FII é composto por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras de Crédito Imobiliários (LCI).

Diferente dos fundos de tijolos,  os fundos de papéis não investem em imóveis físicos mas eles também contam com os recebíveis dos dividendos mensalmente. A principal diferença é que esse tipo de fundo ele precisa distribuir noventa e cinco por cento dos lucros e assim ele tem baixa valorização das cotas.

Um caso prático

Para exemplificar, imagine que um galpão logístico é alugado com um contrato de cinco anos. Nesse momento, o locador terá duas opções: 

  1. recebe mensalmente o aluguel até completar os cinco anos ou;
  2. faz uma antecipação desse dinheiro de uma vez.  

Se a opção escolhida for a segunda, receber o valor antes do fim do contrato, acontece a emissão do CRI de uma securitizadora para um fundo imobiliário.

Esse fundo efetua o pagamento ao locador antecipadamente e, em troca,  obtém o direito de receber mensalmente os aluguéis durante os cinco anos. Neste contexto, o inquilino passa a pagar o aluguel para o fundo imobiliário que por sua vez irá distribuir essa receita entre os cotistas mensalmente.  

Os fundos de papéis representam uma forma mais simplificada e diversificada de investimento.

Fundos de Desenvolvimento: investimento direto da “planta”

Tipo de Fundo Imobiliário Desenvolvimento

O terceiro na relação de tipos de fundos imobiliários é o de desenvolvimento. Aqui o investimento é realizado na construção imobiliária com foco na venda posterior dos imóveis para obter lucro. Esse tipo de fundo parece muito com empresas do ramo da construção civil. Veremos:

Imagine que o investimento seja na construção de um prédio residencial. O primeiro passo é a captação de recursos para a construção do imóvel e essa captação ela inicia através do IPO (Initial Public Offering ou Oferta Pública Inicial).

A partir de então ela faz a aquisição do terreno e inicia a construção do prédio e na medida que as unidades começam a ser vendidas o fundo começa a distribuir os lucros por essas vendas. 

Quando a obra é  finalizada e as unidades vendidas o fundo entra em outra fase, a de desinvestimento.  Quando isso ocorre o FII distribui os lucros e devolve o capital investido para os cotistas.

Mais riscos?

O fundo de desenvolvimento pode ser considerado um pouco mais arriscado, exatamente pela possibilidade de acontecer algum problema durante obra ou na hora da venda do imóvel. Porém, o risco maior pode significar uma rentabilidade mais robusta. 

Vale ressaltar que o fundo de desenvolvimento tem prazo determinado e, pela sua complexidade e risco, é direcionado para investidores qualificados.

Fundos de Fundos: gestão profissional e diversidade de investimentos

Tipo de Fundo Imobiliário FOFs

O quarto e último  da lista de tipos de fundos imobiliários são os fundos de fundos, conhecidos também como FOFS. Ele é caracterizado por realizar investimentos em outros fundos imobiliários com o propósito de obter lucros de forma simplificada e diversificada.

A composição da carteira desse tipo de fundo pode conter fundo dos três tipos que já apresentei por esse motivo ele também oferece a valorização das cotas e a distribuição dos lucros dos dividendos como aluguéis todos os meses.

Uma grande vantagem dos fundos de fundos é sua diversificação e também por permitir que alguns fundos que são exclusivos de investidores qualificados estejam disponíveis para qualquer investidor.

Perfil do investidor em FOFs

Geralmente esse tipo de fundo imobiliário é muito procurado por investidores iniciantes e também por investidores que gostam de contar com uma gestão profissional na hora de escolher os fundos de investimento.

Esses são os quatro tipos de investimentos imobiliários e o melhor deles é aquele que se encaixa perfeitamente na sua estratégia.