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Como declarar fundos imobiliários no Imposto de Renda

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Se você é um investidor de fundos imobiliários então deve ficar atendo à declaração de imposto de renda. Os investimentos em FIIs devem ser informados à Receita Federal todos os anos.

Pensando em ajudar os investidores neste envio de informação, o FIIBrasil preparou um guia sobre a declaração de FIIs no IRPF.  Vamos apresentar um passo-a-passo e responder algumas questões:

  • Como informar os rendimentos?
  • Como declarar cada uma das situações específicas que envolvem os fundos imobiliários na declaração de 2021?

Quem deve declarar imposto de renda?

A primeira coisa que a gente precisa ter em mente é quem precisa fazer a declaração. A Receita Federal lista alguns fatores que determina quem vai precisar e quem não necessita fazer a declaração de imposto de renda.

O primeiro critério é vinculado à renda. Todas as pessoas que tiveram rendimentos salariais acima R$ 28.559,70 no ano devem fazer a declaração, o que corresponde a um salário de R$ 2.379,97.

O segundo critério é para quem recebeu rendimentos isentos não-tributáveis acima de R$ 40 mil. Rendimentos de aplicação em poupança, por exemplo, entram neste cenário.

Imposto de renda e investidores de fundos imobiliários

No entanto, se você é investidor em Fundos Imobiliários, independente dos critérios de renda e rendimentos, deve fazer a declaração de imposto de renda. Essa regra vale para quem realizou alguma negociação na Bolsa de Valores (B3) ao longo do ano.

Vale ressaltar que embora o contribuinte tenha que declarar as negociações e rendimentos dos fundos imobiliários, a taxação não ocorre sobre os dividendos nas seguintes situações:

  • fundo imobiliário tenha acima de 50 cotistas;
  • cotas do fundo negociadas somente na B3;
  • o cotista tenha menos de 10% do patrimônio do fii.

Além do patrimônio e todos os rendimentos que você teve ao longo do ano, existem alguns outros critérios que precisam ser declarados, inclusive os detalhes dos investimentos em fundos imobiliários.

É necessário declarar todos os bens, direitos, dívidas, ônus reais e rendimentos.

Como declarar Fundo Imobiliário no Imposto de Renda?

computador imagem do programa de decalração de imposto de renda para fundos imobiliarios
Veja exemplo de declaração de FIIs no programa de declaração do IRPF

Para declarar os fundos imobiliários é preciso verificar qual a posição da carteira no dia 31 de dezembro de 2020. Estas informações são enviadas pelas administradoras dos fundos via correios, mas também podem ser obtidas no Canal Eletrônico do Investidor da B3.

Com os dados em mãos, chega o momento de fazer o registro no formulário de declaração do IRPF.

O cadastro de cada um dos FIIs deve ser feito no item bens e direitos, no código 73 (código de fundo investimento imobiliário) e na localização colocar Brasil, pois o investimento foi realizado na Bolsa de Valores (B3).

Insira o CNPJ do fundo imobiliário (acesse a lista dos CNPJs dos FIIs para consultar). Informe o número de cotas e os dados do fundo imobiliário (nome e código). Também é necessário informar o valor do preço (se comprou cotas em datas diferentes faça o cálculo da média).

O nome da corretora e o respectivo CNPJ também devem ser informados. Insira ainda o valor do saldo do ano anterior, em 2019, e do ano corrente (2020).

Para cada fundo imobiliário é feito um registro específico. Quanto mais FIIs, mais trabalho para preenchimento da declaração do IRPF.

Como declarar os rendimentos isentos de Fundos Imobiliários? 

O próximo passo para fazer a declaração é informar os proventos creditados, ou seja, todos os aluguéis que recebeu ao longo do ano de 2020 em cada fundo imobiliário.

Esses dados são informados na ficha de rendimentos isentos e não-tributáveis. Isso porque os dividendos recebidos são livres de tributação. Pelo menos por enquanto, os rendimentos de FIIs não são taxados no Imposto de Renda.

A ficha de rendimento isento é preenchida com código 26.  A localização – Brasil – e o CNPJ do fundo imobiliário. A fonte pagadora deve ser informada de acordo com o informe de rendimentos recebido pelo correio ou e-mail.

Só que tem um detalhe. De acordo com o informe de rendimentos, recebido na sua casa, você vai saber exatamente qual CNPJ deve ser informado. Em alguns casos vai ter que ser o CNPJ do administrador do fundo imobiliário e alguns casos vai ser o número de cadastro do próprio fundo.

Informe as quatro letras do fundo e os dois números que o FII é negociado na Bolsa de Valores (MXRF11, por exemplo).

No campo valor, registre o valor total que você recebeu ao longo do ano daquele fundo imobiliário específico. Esse mesmo processo deve ser repetido em cada um dos fundos imobiliários em carteira.

Rendimentos a receber

Um importante detalhe, o rendimento de dezembro de 2020, que foi pago somente em janeiro de 2021 deve ser declarado separadamente.

Utilize o código 99 e informe o valor do rendimento a receber, CNPJ e código do FII. Cada fundo imobiliário deve ser registrado separadamente.

Como declarar ganhos com a venda das cotas de Fundo Imobiliário?

tabela com declaração de rendimentos em fiis no imposto de renda
Veja como fica a tabela de rendimentos recebidos (inclusive de FIIs) na declaração do IRPF

Agora veremos como declarar os lucros e prejuízos das negociações de compra e venda de um fundo imobiliário. Vamos à ficha de renda variável, nas operações de Fundo de Investimento Imobiliário.

Aqui é preciso detalhar mês a mês qual foi o lucro ou prejuízo acumulado daquele mês. Em caso de lucro e pagamento da Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF), é necessário informar.

Assim, é necessário saber o preço médio de aquisição detalhado em cada mês e o valor exato de venda. Os custos de emolumentos e possíveis taxas de corretagem são descontados no cálculo do lucro.

Como pagar o DARF

Declarar é uma coisa, pagar imposto é outra. Assim, se você investe e não fez nenhuma venda de fundos imobiliários não precisa pagar imposto, porque o imposto só é cobrado no momento da venda com lucro.

Na venda com lucro o pagamento do imposto deve ser via DARF até o último dia útil do mês seguinte a negociação.

Assim, por exemplo, se você vendeu cotas de FIIs no dia 05 de agosto, têm até o último dia útil de setembro para registrar e pagar o DARF (20% sobre o lucro).

O documento para pagamento deve ser gerado no Programa para Cálculo e Emissão de Darf On Line de Tributos e Contribuições Federais (Sicalc-web), com o código 6015.

Mesmo que tenha terminado o ano sem fundos imobiliários na carteira é necessário fazer a declaração de IRPF caso tenha feito alguma negociação na bolsa.

Ao contrário das ações que têm isenção de imposto com até R$ 20 mil em papéis negociados por mês, os fundos imobiliários não têm isenção. Qualquer venda com lucro é taxada.